A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamentou a reforma tributária no que tange a instituição da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), dentre outras definições, introduziu um regime opcional de tributação dos contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis firmados até 16/01/2025.
Conforme o artigo 487, da referida LC, o contribuinte (locador, cedente ou arrendador) poderá optar por recolher a CBS e o IBS com base na receita bruta efetivamente recebida, que engloba não apenas o valor do aluguel (ou valor da cessão/arrendamento), mas também receitas financeiras e variações monetárias decorrentes da operação, com a aplicação da alíquota de 3,65%, ao invés da tributação pelo regime regular da CBS e IBS.
No regime regular de tributação da CBS e do IBS sobre a receita bruta de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis serão aplicadas as alíquotas da CBS e do IBS, ainda não definidas por lei, mas estimadas, na totalidade, em 28,5%, com a aplicação da redução de 70%, nos termos do art. 261, parágrafo único, da LC nº 214/25.
A opção por este regime está sujeita as seguintes condições:
• Aplica-se exclusivamente a contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, exigindo comprovação da data por firma reconhecida ou assinatura eletrônica qualificada.
• Locação com finalidade não residencial, além da comprovação da data, exige-se o registro do contrato em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou a sua disponibilização para a Receita Federal do Brasil (RFB) e para o Comitê Gestor do IBS, conforme regulamento específico a ser editado. A opção pela tributação à alíquota de 3,65% valerá pelo prazo original do contrato.
• Para contratos com finalidade residencial, a comprovação da data pode ser feita também pela demonstração do pagamento da primeira locação. A opção vigorará pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, prevalecendo o que ocorrer primeiro.
A principal contrapartida para a adoção deste regime opcional é a vedação, ao contribuinte (locador, cedente ou arrendador), da apropriação e abatimento de créditos da CBS e do IBS sobre as aquisições relacionados aos imóveis locados (como reformas, manutenção, taxas condominiais pagas pelo proprietário etc.), uma característica do regime não cumulativo regular da CBS e do IBS.
O contribuinte fica obrigado a manter as receitas, custos e despesas das operações tributadas por este regime opcional segregadas das demais atividades empresariais submetidas a apuração regular do IBS e da CBS.
Os custos e despesas indiretas serão também apropriadas a cada operação (tributadas pelo regime opcional, ou pelo regime regular), na mesma proporção representada pelas receitas dessas operações, em relação à receita total do contribuinte.
Os créditos de IBS e CBS decorrentes dos custos e despesas indiretos apropriados pelo contribuinte e alocados às operações sujeitas ao regime opcional deverão ser estornados.
Adicionalmente, a adoção deste regime opcional impede a utilização do “redutor social” previsto no art. 260 da referida LC. O redutor social, no valor de R$ 600,00 (atualizado pelo IPCA) por bem imóvel, é utilizado para abatimento na base de cálculo da CBS e do IBS incidentes sobre a locação, cessão onerosa ou arrendamento, residencial.
Ressaltamos que a adoção deste regime opcional de tributação demanda uma análise criteriosa por parte do contribuinte, ponderando sobre a aplicação da alíquota fixa de 3,65%, ao invés das alíquotas nominais da CBS e do IBS incidentes sobre a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, e a proibição do aproveitamento dos créditos fiscais da CBS e do IBS sobre as despesas relacionadas ao imóvel tributado pelo regime opcional.
Nosso escritório está à disposição para auxiliar as empresas que desejarem mais informações sobre o assunto.
